El uso de suelo es distinto dependiendo de la actividad que se lleve a cabo en la propiedad; los tipos de uso de suelo varían dependiendo de la entidad en la que esté ubicado.

Son varias las razones por las que se pueden buscar terrenos en venta, ya sea para construir una casa, poner un negocio, usarlo como inversión de bienes raíces, entre otras. 

Pero sin importar cuál sea la razón de querer adquirir un terreno, una vez que lo tengas, deberás definir qué utilización le vas a dar, esto te va a ayudar a no tener problemas posteriores y tener el tipo de licencia correcto. 

En este artículo veremos cuáles son los tipos de uso de suelo que existen en México y cuál es el que más te conviene tramitar si estás pensando en comprar un terreno en venta para construir tu casa.

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Qué es el uso de suelo

Los tipos de uso de suelo son los que determinan qué actividades están autorizadas o permitidas en el interior de una propiedad. Los Programas de Desarrollo Urbano son los encargados de establecer los usos de suelo permitidos en cada territorio. 

El objetivo de esta delimitación o determinación de los usos de suelo, es ordenar y organizar el tipo de actividades que se pueden llevar a cabo en cada zona.

En otras palabras, el uso de suelo puede definirse como el conjunto de actividades que pueden realizarse dentro de un área en específico. Por su parte, estas actividades son permitidas o restringidas por el Instrumento de Planificación Territorial 

De forma más fácil, se puede decir que el uso de suelo es el que decide cuáles son las actividades que se pueden efectuar en un predio. Al hacer este trámite se informa qué empleo le puedes dar a una propiedad de acuerdo con su ubicación geográfica.

Tipos de uso de suelo

Para poder construir en un terreno es necesario tramitar el documento que avala el uso de suelo que se va a dar, además se debe tramitar una licencia de construcción, la cual incluye especificaciones técnicas a las que debe ajustarse la edificación.

Para asignar el tipo de uso de suelo que corresponde a una propiedad, se hacen estudios de ordenamiento territorial, y quien se encarga de hacer estos estudios es el departamento de Desarrollo Urbano de la localidad que corresponda.

Los tipos de uso de suelo varían dependiendo del territorio en el que se encuentre el terreno, pero a continuación enlistaremos los de utilización más frecuente en la capital del país:

Para actividades productivas 

Los tipos de uso de suelo para actividades productivas, son aquellos en los que se puede construir algún edificio industrial o similar. Para poder tener la licencia de estos tipos de uso de suelo son necesarios estudios como lo son de impacto ecológico y de viabilidad. 

De acuerdo con los reglamentos de uso de suelo, las actividades industriales comprenden labores de química, metalurgia, manufactura y construcción. Dentro de estos tipos de uso de suelo se puede practicar la ganadería, pesca, agricultura, silvicultura y actividades relacionadas con la minería y extracción de minerales.

Equipamiento

En gran parte, los tipos de uso de suelo de equipamiento se refiere a la prestación de servicios. Establecimientos de comercio, de salud, deporte, esparcimiento, cultura, de culto y desarrollo de la ciencia son actividades que pueden desarrollarse en este tipo de espacios.

Pero hay algunas restricciones para específicas para el uso del predio, por ejemplo, hay una clasificación en equipamiento básico, menor, mediano y mayor, estos de acuerdo con su capacidad de aforo que van desde las 250 personas hasta más de seis mil.

Infraestructura

Toda construcción que pueda llevarse a cabo en un terreno con tipos de uso de suelo de infraestructura, es construcción que beneficia al funcionamiento de la vida urbana.

Es decir, estos terrenos están ocupados por instituciones de gobierno, que se encargan de administrar el transporte, energía y telecomunicaciones. Pocas son las empresas que cuentan con estos tipos de uso de suelo, pues por lo general se trata de servicios que el gobierno tiene obligación de proporcionar.

O bien, de instituciones como terminales de transporte público, aeropuertos, carreteras y autopistas, estaciones de radio y televisión.

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Residencial

Este tipo de uso de suelo reconoce todo espacio habitable, por lo que en estos tipos de uso de suelo también se clasifican lugares como hostales, hoteles y otros tipos de hospedaje.

Si se establece un local que, además de hospedaje, también brinde otros servicios comerciales, será necesario hacer un cambio de tipo de uso de suelo a uno comercial. 

Los servicios que se pueden brindar únicamente son aquellos que aporten algo al desarrollo de la vida de los residentes, como una lavandería, gimnasio o una guardería. 

Aunque no aplica para todos los casos, hay condiciones para que un terreno sea de uso residencial o uso de suelo habitacional, y estas son que cuente con los servicios básicos, entre ellos: conexiones para agua potable y energía eléctrica, además de pavimento y encontrarse en urbanización o cerca de ella.

Todo terreno que tiene potencial para ser de este tipo, pero no se encuentra dentro de la urbanización, se le conoce como terreno de inversión y es distinto a los lotes residenciales.

Espacios públicos

Los espacios públicos son espacios destinados para el esparcimiento, sin restricciones de circulación. No hay diferencias entre si están al aire libre o son espacios cerrados, siempre y cuando contribuyan al entretenimiento de la población.

Los terrenos con estos tipos de uso de suelo son plazas comerciales, algunas áreas verdes como parques, y centros comunitarios. Estos tipos de uso de suelo se clasifican en bienes nacionales, bienes nacionales de uso público y bienes fiscales. 

Esta categoría se proporciona de acuerdo con cómo pueden ser transitados, y si el Estado, que es su dueño, permite ciertas actividades en ellos.

Áreas verdes

Cualquier terreno con uso de suelo de área verde es, contrario a los espacios públicos, de propiedad privada. Pero, el gobierno también regula su aprovechamiento y tratamiento pues, si cuenta con vegetación o fauna, se trata de pulmones para las zonas urbanizadas y se clasifican como parte del rescate ecológico.

Qué tipo de uso de suelo me conviene

Como habrás notado en la lista anterior, el tipo de uso de suelo que más se adecua a la construcción de una casa sería el tipo habitacional. Si te interesa comprar un terreno para construir tu casa, esta opción es ideal para hacerlo.

Si no sabes si el terreno que compraste o comprarás ya tiene establecido algún tipo de uso de suelo, desde la escrituración, es posible se haya indicado cuál es su función. También hay herramientas de consulta en línea, disponibles para algunos estados del país, que pueden ser de gran ayuda.

Una vez que se tiene la licencia o acudiendo el comprador y el propietario a las oficinas de Desarrollo Urbano, se puede obtener la información precisa. La dependencia para realizar el trámite suele encontrarse en la cabecera municipal de cada ciudad, pero en caso de que no fuera así, puedes acudir a las oficinas de Catastro de la localidad.

Conclusiones

Te recordamos que los tipos de uso de suelo mencionados en este artículo son los más comunes y algunos de los usados en CDMX, sin embargo, estos a su vez tienen otras clasificaciones y variaciones en otros estados.

Es por ello que si vas a comprar un terreno y quieres obtener el permiso y licencia de uso de suelo adecuado, lo mejor es asegurarte en las oficinas de Desarrollo urbano del lugar en donde se encuentre el terreno.

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