Todos en algún momento de su vida hemos vendido algún bien que nos pertenezca, incluso, casas, departamentos o hasta terrenos. Esto se denomina como enajenación de bienes inmuebles.

¿A qué se refiere la enajenación de bienes?

Este término, el de enajenación de bienes, es muy común en el lenguaje jurídico comercial; y se refiere a todas las leyes y disposiciones que regulan las actividades de compraventa y transferencia de propiedades. 

Sin embargo, no es muy usual escuchar el término de enajenación de bienes inmuebles en conversaciones casuales, por lo que muchas personas no saben lo que quiere decir. 

Conocer este término y todas sus implicaciones es fundamental cuando de proteger tu participación inmobiliaria se trata. Así que, si no tienes la mínima idea de que significa enajenación de bienes inmuebles, sigue leyendo este artículo para que estés bien informado. 

La definición de enajenación quiere decir, la transmisión de un bien o un derecho a otra persona, ya sea a título lucrativo u oneroso.

O sea, es la transferencia del derecho real o del dominio sobre un bien mueble o inmueble, y puede ser de alcance total o parcial, si es accesible de división y quien enajena es el único titular. 

enajenación de bienes
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En esencia, se considera enajenación a cualquier transferencia de la propiedad de una persona o entidad, a otra, sin importar si se involucra o no dinero de por medio. 

En este sentido, es importante destacar que las operaciones, como el contrato de arrendamiento y usufructo, no se consideran como enajenación de bienes inmuebles, pues en estos casos el arrendatario y usufructuario únicamente tienen el derecho de uso del inmueble, pero no el derecho de la propiedad. 

Sin embargo, la nula propiedad sí se considera enajenación, pues en ese caso sí existe una transferencia de la propiedad del inmueble. También habla de cuando el enajenante se reserva el dominio del bien, como en el caso de la nula propiedad. 

¿Cuáles son los tipos de enajenación de bienes inmuebles?

Hay dos formas principales de clasificar la enajenación de bienes inmuebles: según el tipo de operación que genera, y según la voluntad de realizarla. 

Así, tenemos que se pueden clasificar en enajenación a título oneroso y enajenación a título gratuito o en enajenación voluntaria u obligatoria, respectivamente. 

Según el tipo de operación 

  • A título oneroso: estas son las enajenaciones que involucran un pago por la transferencia de la propiedad. El ejemplo más evidente de este tipo de enajenación de bienes inmuebles es la compraventa, aunque también incluye otras, como las subastas o los remates. 
  • A título gratuito: aquí se comprenden todas aquellas operaciones donde la transferencia de la propiedad no genera la obligación de un pago. En este se incluyen, por ejemplo, las donaciones, herencias y cesiones. 

Según la voluntad

  • Voluntaria: estas son las enajenaciones de bienes inmuebles en donde ambas partes están de acuerdo con la operación que se efectúa. Abarca la mayoría de operaciones, pues para casi todas es necesario un contrato donde se establezca la voluntad expresa de las partes. 
  • Obligatoria: en este tipo de enajenación de bienes inmuebles, es un juez el que dictamina la ejecución de la operación. 

El ejemplo más claro de este caso en el sector inmobiliario se da en los embargos, que es cuando una entidad financiera se apropia de un bien inmueble dejado en garantía de, por ejemplo, un crédito hipotecario. 

¿Por qué es importante conocer los diferentes tipos de enajenación de bienes inmuebles?

La importancia de conocer a qué tipo de enajenación corresponde cada operación de transferencia de propiedad de un inmueble radica en la originación de impuestos. Hay operaciones de enajenación que las producen y otras que están exentas de estos.

Deberás consultar la normativa vigente en tu localidad para conocer la tasa de impuestos y las cantidades correspondientes a cada tipo de operación. 

Es por esto que, conocer el tipo de enajenación de bienes inmuebles del que se traten las operaciones realizadas será fundamental al presentar tu declaración de impuestos ante el Servicio de Administración Tributaria (SAT) en el apartado de ingresos por enajenación. 

Recuerda que la tarifa aplicable varía en cada uno de los casos y, para que tenga validez fiscal, es esencial efectuar el pago provisional ante un notario o corredor público, así como actualizar las escrituras públicas de la propiedad, que es en donde se incluye el procedimiento de enajenación. 

De ser necesario y posible, contrata un servicio de asesoría en materia de impuestos inmobiliarios, para aclarar todo lo relacionado con tu cierre del ejercicio fiscal y evitar problemas en el futuro. 

¿A qué tipo de enajenación de bienes inmuebles corresponde cada operación inmobiliaria?

Existen muchos tipos de operaciones inmobiliarias, sin embargo, te diremos cuáles con las más comunes y de qué trata cada una de ellas. 

Compraventa

Es una enajenación a título oneroso y voluntaria. Tanto el comprador como el vendedor deben manifestar su voluntad de realizar la operación y se origina un pago definitivo por la transferencia de la propiedad. 

Origina el pago del Impuesto Sobre la Renta (ISR) para el vendedor y el pago del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) para el comprador. 

Donación

Es una enajenación a título gratuito y voluntaria, pues el donante manifiesta su voluntad de donar el inmueble, y el donatario de recibirlo o rechazarlo. 

Los contratos de donación de inmuebles que se dan entre familiares directos no originan impuestos para ninguna de las partes, pero cuando se dona a una tercera persona, el donatario debe pagar el ISAI correspondiente al avalúo vigente del inmueble. 

Herencia

Esta es una enajenación a título gratuito y voluntaria, pues aunque se da después del fallecimiento de la persona que hereda, su voluntad de transmitir la propiedad está manifestada en el testamento. Esta operación no origina impuestos al heredero. 

Subastas y remates: esta es una enajenación a título oneroso y obligatoria, en primer lugar porque se produce un pago monetario y en segundo, ya que se da mediante una sentencia judicial de embargo. 

Como esta es una dación en pago que representa una compensación a la entidad que ha embargado el inmueble, no origina ISR, pero quien adquiere el inmueble a través de uno de estos mecanismos sí está obligado a pagar el monto del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles. 

Nuda propiedad

Es una enajenación a título oneroso y voluntaria. Esta operación origina para la persona que compra la nuda propiedad el pago de ISAI correspondiente al costo actualizado del inmueble determinado por un avalúo practicado por una institución autorizada. 

Conclusiones

Ahora que conoces qué significa enajenación de bienes inmuebles y sus distintas clasificaciones, estás listo para moverte dentro del mercado inmobiliario con mayor confianza, así seas comprador, vendedor o inversionista. 

De cualquier manera, si te quedó alguna duda sobre lo que significa el término enajenación de bienes inmuebles, puedes acercarte a los expertos de TrueHome by Loft, quienes podrán explicarte de manera minuciosa todas las preguntas que tengas. 

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